L’investissement dans la pierre est une valeur sûre pour faire fructifier un capital ou pour se constituer un patrimoine. Cela peut se réaliser de différentes manières et la création d’une société civile immobilière ou SCI en est une. Ce statut juridique permet en effet d’optimiser la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers, mais aussi de faciliter sa(leur) transmission. Sans oublier de mentionner qu’il offre des avantages fiscaux intéressants.
Mais comment créer une SCI ? Zoom sur les conditions, les démarches administratives et les documents nécessaires pour monter ce type d’entreprises.
Qui peut créer une SCI ?
Tout le monde peut créer une société civile immobilière. En effet, cette forme de société civile doit être constituée par au moins deux associés pouvant être des personnes physiques ou morales. Aucun nombre maximal n’est imposé.
Si les associés sont des personnes physiques, ils peuvent être majeurs ou mineurs, et ce, qu’ils soient émancipés ou non. Dans ce dernier cas toutefois, l’autorisation des représentants légaux est requise.
Toutes personnes détenant la qualité d’associé dans une SCI sont alors indéfiniment responsables des dettes de la société. Néanmoins, pour alléger la responsabilité des mineurs, il s’avère réalisable d’apporter quelques aménagements aux statuts.
Par ailleurs, il n’existe aucun lien particulier obligatoire entre les associés d’une SCI. Il est ainsi possible de créer une telle structure entre frères et sœurs, en couple, etc. dans ce cas, on parle d’une SCI familiale.
Les étapes de création d’une SCI
Plusieurs étapes sont nécessaires pour créer une société civile immobilière.
La domiciliation
Avant toutes choses, il faudrait penser à la domiciliation de la SCI. Cette opération consiste à définir le lieu du siège social. Pour ce faire, de nombreuses options se révèlent possibles : dans le domicile du gérant, dans un local loué auprès d’une autre entreprise ou encore dans une société de domiciliation.
La rédaction des statuts
C’est la formalité la plus importante dans le cadre de la création d’une SCI. En effet, les statuts constituent la loi de la société en définissant toutes ses règles de fonctionnement, telles que les modalités et les pouvoirs relatifs à la gérance. Il faut donc les rédiger très soigneusement par écrit, soit par un acte sous seing privé, soit par un acte authentique ou acte notarié.
Les statuts d’une SCI doivent comporter quelques mentions obligatoires :
- La forme de la société : SCI
- La dénomination sociale
- Le siège social
- L’objet social
- Le montant du capital social
- La durée de vie de la société
- L’identité des associés
- Les apports des associés
- Les modalités de fonctionnement de la SCI
D’autres informations peuvent aussi y être insérées comme les règles de nomination et de révocation du gérant, la limite la responsabilité des enfants mineurs, les modalités de dissolution, etc.
La nomination du/des gérant(s)
Une SCI doit avoir un ou plusieurs gérants pour la diriger. Celui-ci (ceux-ci) peut (peuvent) être une (des) personne(s) physique(s) ou morale(s), associée(s) ou non de la société. Tout individu détenant la qualité du gérant doit être majeur ou mineur émancipé.
En SCI, il s’avère possible de nommer le(s) gérant(s) directement dans les statuts, par un acte séparé ou par une décision collective prise à la majorité des voix. Pour accepter ses fonctions, chaque personne désignée doit signer l’acte de nomination avec la mention « bon pour acceptation des fonctions de gérant ».
La constitution et le dépôt du capital social
Toute personne souhaitant devenir associée d’une SCI doit réaliser des apports pour constituer le capital social de cette dernière. Cela peut être une somme d’argent (apports en numéraire) ou des biens mobiliers ou immobiliers (apports en nature). En contrepartie de leur investissement, les associés reçoivent des parts sociales.
Il n’y a pas de montant minimum imposé pour le capital social d’une SCI. Il est ainsi possible de monter une telle structure avec seulement 1 euro de capital (symbolique).
Avec la forme juridique SCI, le dépôt du capital sur un compte bloqué n’est pas obligatoire. Toutefois, il reste recommandé, car il permet de s’assurer que tous les apports nécessaires sont réunis. Aussi, il oblige les associés à déposer leurs apports en une fois et à libérer de ce fait le capital de la SCI entièrement.
La signature et l’enregistrement des statuts
Les associés de la SCI sont tenus de parapher chaque page des statuts et de signer à la fin. Chacun d’eux doit avoir un exemplaire du document signé. Il faudrait ensuite enregistrer les statuts auprès des services des impôts, notamment s’ils ont été écrits par un acte notarié et si les associés ont effectué des apports en nature.
La publication d’un avis de création
Les fondateurs d’une SCI ont aussi l’obligation de publier un avis de création dans un journal d’annonces légales (JAL) situé dans le département du siège social. Cette publication vise à informer les tiers de la naissance de la société. Cette démarche doit intervenir dans un délai d’un mois après la signature des statuts.
L’avis diffusé doit renseigner les informations essentielles de l’entreprise : forme juridique, dénomination sociale, siège social, objet, date de signature des statuts et nature de l’acte, durée de vie, capital social, nom et adresse du ou des gérant(s), RCS où sera immatriculée la société.
La déclaration des bénéficiaires effectifs
Cette déclaration s’effectue via le formulaire Cerfa M’BE « déclaration relative au(x) bénéficiaire (s) effectif(s) d’une société ». La procédure consiste à identifier les personnes physiques qui contrôlent la société, que ce soit de manière directe ou indirecte. Concrètement, il s’agit des personnes qui détiennent plus de 25 % des parts sociales ou celles qui contrôlent les organes de direction, d’administration ou de gestion de l’entreprise/l’assemblée générale des associés.
L’immatriculation de la SCI
La dernière étape de la création d’une SCI consiste à l’immatriculer au Registre du commerce et des sociétés. Cela implique la constitution d’un dossier contenant les documents suivants :
- Le formulaire M0 SCI
- Un exemplaire original des statuts datés et signés
- Un justificatif d’occupation des locaux
- Une attestation de parution dans un JAL
- La déclaration des bénéficiaires effectifs
- La déclaration de non-condamnation et de filiation du gérant (personne physique)
- Un justificatif d’identité du dirigeant (personne physique)
- Un extrait de Kbis de moins de 3 mois si le gérant est une personne morale
Le dossier est à déposer au centre de formalités des entreprises ou au greffe du tribunal de commerce. Quand le dossier est validé, la SCI obtient un extrait Kbis qui témoigne légalement son existence.